மனை, வீடு வாங்கும் முன் எந்த ஆவணங்களைச் சரிபார்க்க வேண்டும்?

வாழ்நாள் சேமிப்பை ஒரு மனையில் போடும்போது, ஒரே ஒரு தவறான ஆவணம் பல ஆண்டு நீதிமன்ற அலைச்சலாக மாறலாம். நல்ல செய்தி: தமிழ்நாட்டின் நிலப் பதிவுகளில் பெரும்பகுதி இன்று இணையத்தில் உள்ளது.

இது பொதுத் தகவல் மட்டுமே; சட்ட ஆலோசனை அல்ல. உங்கள் சொத்துக்கான முடிவை வழக்கறிஞரின் ஆலோசனையுடன் எடுங்கள்.

எந்த ஆவணம் எதைக் காட்டும், எங்கே பார்ப்பது?

பட்டா, சிட்டா, EC என்றால் என்ன என்பதைக் கட்டட அனுமதி பற்றிய எங்கள் முந்தைய கட்டுரையில் விளக்கியிருந்தோம். இங்கே, வாங்குபவர் ஒவ்வொன்றையும் எப்படிச் சரிபார்ப்பது என்று பார்ப்போம்.

பட்டா, சிட்டா, அ-பதிவேடு: இணையத்தில் சரிபார்ப்பது எப்படி?

வருவாய்த் துறையின் மின்சேவைத் தளத்தில் (eservices.tn.gov.in) பட்டா, சிட்டா, FMB பார்வை; அ-பதிவேடு பார்வை; பட்டா சரிபார்ப்பு; புறம்போக்கு நிலச் சரிபார்ப்பு ஆகியவை கட்டணமின்றிக் கிடைக்கின்றன.

1. மாவட்டம், வட்டம், கிராமம், புல எண், உட்பிரிவைக் கொடுங்கள். நகர்ப்புறம் என்றால் TSLR (நகர நில அளவைப் பதிவேடு) விவரம் கேட்கப்படும்.
2. வரும் பதிவை விற்பவரின் பத்திரத்துடன் ஒப்பிடுங்கள். பெயர், புல எண், பரப்பு மூன்றும் பொருந்த வேண்டும். பட்டா இன்னும் பழைய உரிமையாளர் பெயரில் இருந்தால், ஏன் மாற்றப்படவில்லை என்று கேளுங்கள்.
3. அ-பதிவேட்டில் நிலத்தின் வகையைப் பாருங்கள். "புறம்போக்கு" (அரசு நிலம்) என்று இருந்தால், அதை வாங்குவதைத் தவிர்க்கவும்; தனியார் விற்க முடியாத நிலமாக இருக்கலாம்.
4. விற்பவர் காட்டும் பட்டா நகலை "பட்டா சரிபார்ப்பு" வசதியில் சோதியுங்கள். நகலில் உள்ள குறிப்பு எண்ணைக் கொடுத்தால், அது உண்மையானதா என்று தெரியும்.
5. FMB வரைபடத்தைக் களத்துடன் ஒப்பிடுங்கள். சந்தேகம் இருந்தால் உரிமம் பெற்ற நில அளவையரைக் கொண்டு அளக்கச் செய்யுங்கள்.

வில்லங்கச் சான்று (EC): TNREGINET-இல் எப்படிப் பார்ப்பது?

பதிவுத் துறையின் tnreginet.gov.in தளத்தில் "மின்சேவைகள் → வில்லங்கச் சான்று → EC பார்வை" என்ற பகுதிக்குச் செல்லுங்கள். மண்டலம், மாவட்டம், சார்பதிவாளர் அலுவலகம், கிராமம், புல எண், உட்பிரிவு, தேடும் காலம் ஆகியவற்றைக் கொடுத்தால் பதிவுகள் வரும். பத்திர எண் தெரிந்தால் அதைக் கொண்டும் தேடலாம்.

• எத்தனை ஆண்டுகள்? இணையத்தில் 1975 முதலான பதிவுகள் உள்ளன. அதற்கு முந்தையவை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் விண்ணப்பித்துப் பெற வேண்டும். குறைந்தது 30 ஆண்டுகளுக்கான EC பார்க்கும் வழக்கம் உண்டு; உங்கள் வழக்கறிஞர் எவ்வளவு காலம் தேவை என்று சொல்வார்.
• எதைப் பார்க்க வேண்டும்? கடைசிப் பதிவு இன்றைய விற்பவர் பெயரில் இருக்க வேண்டும். அதன் பின் அவர் வேறு யாருக்காவது விற்றிருக்கிறாரா, அடமானம் வைத்திருக்கிறாரா, பவர் கொடுத்திருக்கிறாரா என்று பாருங்கள்.
• EC எதைக் காட்டாது? பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தங்கள், வாய்மொழி ஒப்பந்தங்கள் EC-யில் வராது. ஆகவே EC "சுத்தமாக" இருந்தாலும், வேறு ஒப்பந்தம் ஏதும் இல்லை என்று விற்பவரிடம் எழுத்துமூல உறுதிமொழி பெறுவது நல்லது.

மூலப் பத்திரங்கள்: உரிமைச் சங்கிலி முழுமையாக இருக்கிறதா?

விற்பவரிடம் உள்ள கடைசிக் கிரயப் பத்திரம் மட்டும் போதாது. அந்த நிலம் யாரிடமிருந்து யாருக்கு, எந்த ஆவணத்தின் மூலம் வந்தது என்ற முழுச் சங்கிலியும் (link documents) தேவை. ஒவ்வொரு கண்ணியும் சட்டப்படி சரியாக இருக்க வேண்டும்.

• அசல் ஆவணங்களைக் கேளுங்கள். "அசல் வங்கியில் இருக்கிறது" என்றால் சொத்து அடமானத்தில் இருக்கலாம். பெயர், புல எண், பரப்பு எல்லாப் பத்திரங்களிலும் பொருந்த வேண்டும்.
• வாரிசு வழியாக வந்த சொத்து என்றால் இறப்புச் சான்று, வாரிசுச் சான்று, பாகப்பிரிவினைப் பத்திரம் தேவை. எல்லா வாரிசுகளும் கையெழுத்திட்டிருக்கிறார்களா என்று பாருங்கள். ஒருவர் விடுபட்டாலும் பின்னர் உரிமை கோரலாம்.

மனைப்பிரிவுக்கு DTCP அல்லது CMDA அங்கீகாரம் இருக்கிறதா?

சென்னை பெருநகரப் பகுதிக்குள் CMDA, அதற்கு வெளியே நகர் ஊரமைப்பு இயக்ககம் (DTCP) மனைப்பிரிவுக்கு அங்கீகாரம் தருகின்றன. அங்கீகாரம் இல்லாத மனையில் கட்டட அனுமதி பெறுவதும், சாலை, குடிநீர் இணைப்பு பெறுவதும் சிக்கலாகலாம்.

1. விற்பவரிடம் அங்கீகார எண்ணையும் (LP எண்) ஆண்டையும் கேளுங்கள். விளம்பரப் பலகையில் "DTCP அங்கீகாரம்" என்று எழுதியிருப்பது மட்டும் போதாது.
2. ஒற்றைச்சாளரத் தளத்தில் (onlineppa.tn.gov.in) சரிபாருங்கள். அங்கீகரித்த அலுவலகம் (DTCP மண்டல அலுவலகம், உள்ளூர்த் திட்டக் குழுமம் அல்லது CMDA), LP எண், ஆண்டு ஆகியவற்றைக் கொடுத்துத் தேடலாம்.
3. அங்கீகார ஆணையையும் (proceedings) அங்கீகரித்த வரைபடத்தையும் நகல் கேளுங்கள். உங்கள் மனை எண் அந்த வரைபடத்தில் இருக்கிறதா, பரப்பு பொருந்துகிறதா என்று பாருங்கள்.
4. களத்தில் சாலை அகலத்தையும் பொது ஒதுக்கீட்டு இடத்தையும் (OSR) பாருங்கள். சாலைகள், பூங்கா இடம் உள்ளாட்சிக்குத் தானப் பத்திரம் மூலம் ஒப்படைக்கப்பட்டதா என்று உள்ளாட்சி அலுவலகத்தில் கேளுங்கள்.

அங்கீகாரமில்லாத மனை என்றால்?

20 அக்டோபர் 2016 அல்லது அதற்கு முன் உருவான, அதற்குள் குறைந்தது ஒரு மனையாவது விற்றுப் பதிவான மனைப்பிரிவுகளை முறைப்படுத்தும் (regularisation) திட்டம் தொடர்கிறது. மனைப்பிரிவு உருவாக்கியவர்கள் விண்ணப்பிக்கும் காலக்கெடு அரசாணை எண் 148 (27 ஜூலை 2026) மூலம் 30 ஜூன் 2027 வரை நீட்டிக்கப்பட்டுள்ளது. அந்தத் தேதிக்கு முன் வாங்கிப் பதிவு செய்த தனி மனை உரிமையாளர்கள் எப்போது வேண்டுமானாலும் விண்ணப்பிக்கலாம் என்று செய்திகள் தெரிவிக்கின்றன.

"முறைப்படுத்த விண்ணப்பித்திருக்கிறோம்" என்பது அங்கீகாரம் அல்ல. முறைப்படுத்தல் ஆணை கையில் இல்லாத மனையை வாங்கினால், கட்டணமும் தாமதமும் உங்கள் தலையில் விழலாம்.

அடுக்கக வீடு வாங்கினால் கூடுதலாக என்ன பார்ப்பது?

TNRERA பதிவு

500 சதுர மீட்டருக்கு மேற்பட்ட நிலத்தில் அல்லது எட்டுக்கு மேற்பட்ட வீடுகள் கொண்ட திட்டத்தை, தமிழ்நாடு மனை வணிக ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் (TNRERA) பதிவு செய்யாமல் விளம்பரம் செய்யவோ விற்கவோ கூடாது. மனைகளாகப் பிரித்து விற்கும் திட்டங்களும் இதே சட்டத்தின் கீழ் வரும்.

• rera.tn.gov.in தளத்தில் "Registration → Projects → Registered Projects" பகுதியில் திட்டப் பெயர், கட்டுநர் பெயர் அல்லது பதிவு எண் கொண்டு தேடுங்கள்.
• அங்கே கட்டட அனுமதி, மனைப்பிரிவு அனுமதி நகல்களும், கட்டுநர் ஒவ்வொரு காலாண்டும் பதிவேற்றும் கட்டுமான முன்னேற்ற விவரமும் இருக்கும். அறிவித்த நிறைவுத் தேதியைக் குறித்துக்கொள்ளுங்கள்.
• முறையான விற்பனை ஒப்பந்தம் பதிவாகும் முன் மொத்த விலையில் 10%-க்கு மேல் முன்பணம் கேட்கக் கூடாது.

பிரிக்கப்படாத நிலப் பங்கு (UDS)

அடுக்ககத்தில் உங்களுக்குச் சொந்தமாவது வீடு மட்டுமல்ல; கீழே உள்ள நிலத்தில் ஒரு பிரிக்கப்படாத பங்கும் (Undivided Share of land, UDS) உங்களுடையது. கட்டடம் பழையதாகி மறுகட்டுமானம் வரும்போது உங்கள் உண்மையான சொத்து இதுதான்.

பொதுவாக UDS இப்படிக் கணக்கிடப்படும்: உங்கள் வீட்டின் பரப்பு ÷ எல்லா வீடுகளின் மொத்தப் பரப்பு × மொத்த நிலப் பரப்பு. உதாரணம்: 10,000 சதுர அடி நிலத்தில் மொத்தம் 20,000 சதுர அடி வீடுகள்; உங்கள் வீடு 1,000 சதுர அடி என்றால் UDS சுமார் 500 சதுர அடி. பத்திரத்தில் UDS சதுர அடியில் தெளிவாக இருக்கிறதா, எல்லா வீடுகளின் UDS கூட்டுத்தொகை மொத்த நிலத்தைத் தாண்டவில்லையா என்று வழக்கறிஞர் மூலம் பாருங்கள்.

வழிகாட்டி மதிப்பும் பதிவுச் செலவும் எவ்வளவு?

ஒவ்வொரு தெருவுக்கும் புல எண்ணுக்கும் அரசு நிர்ணயித்த குறைந்தபட்ச மதிப்பே வழிகாட்டி மதிப்பு (guideline value). tnreginet.gov.in தளத்தில் "வழிகாட்டி மதிப்பு" பகுதியில் சார்பதிவாளர் அலுவலகம், கிராமம், தெரு அல்லது புல எண் கொடுத்துப் பார்க்கலாம். முத்திரைத் தீர்வையும் பதிவுக் கட்டணமும் வழிகாட்டி மதிப்பு அல்லது ஒப்பந்த விலை, இவற்றில் எது அதிகமோ அதன் மீது கணக்கிடப்படும்.

ஜூலை 2026இல் மாநில மதிப்பீட்டுக் குழு வழிகாட்டி மதிப்புகளில் உள்ள முரண்பாடுகளைச் சீராய்வு செய்யத் தொடங்கியுள்ளது. சில இடங்களில் மதிப்பு கூடலாம், சில இடங்களில் குறையலாம். நவம்பர் 2026 வரை புதிய மதிப்புகள் அறிவிக்கப்படவில்லை. பதிவுக்கு முந்தைய நாள் மீண்டும் சரிபாருங்கள்.

உதாரணம்: வழிகாட்டி மதிப்பு ₹40 லட்சம், ஒப்பந்த விலை ₹38 லட்சம் உள்ள மனைக்கு, அதிக மதிப்பான ₹40 லட்சத்தின் மீது 7% முத்திரைத் தீர்வை ₹2,80,000; 2% பதிவுக் கட்டணம் ₹80,000; மொத்தம் ₹3,60,000. வழக்கறிஞர், ஆவணக் கட்டணங்கள் தனி.

டிசம்பர் 2023 முதல் புதிய அடுக்ககங்களின் முதல் விற்பனைக்கு நிலப் பங்கும் கட்டடமும் சேர்ந்த ஒரே ஒருங்கிணைந்த (composite) விற்பனைப் பத்திரம் பதிவாகிறது.

பொதுவாக நடக்கும் மோசடிகள் எவை?

பவர் பத்திர (Power of Attorney) மோசடி

உரிமையாளர் நேரில் வராமல், பவர் பெற்ற முகவர் விற்கும் சொத்துகளில்தான் அதிக மோசடி நடக்கிறது. உரிமையாளர் இறந்த பிறகோ, பவரை ரத்து செய்த பிறகோ பழைய பவரைக் காட்டி விற்கப்படலாம்.

• சொத்தை விற்கும் பவர் பத்திரம் பதிவு செய்யப்பட்டதாக இருக்க வேண்டும். பதிவு அலுவலகத்தில் அந்தப் பவர் எண்ணைக் கொண்டு அது ரத்து செய்யப்படவில்லை என்று EC-யிலும் பாருங்கள்.
• பவர் மூலம் விற்கும்போது, உரிமையாளர் உயிருடன் இருக்கிறார் என்பதற்கு அண்மைய வாழ்நாள் சான்று (life certificate) பதிவின்போது கேட்கப்படுகிறது. அதை நீங்களும் பாருங்கள்.

அங்கீகாரமில்லாத மனைப்பிரிவு, புறம்போக்கு நிலம்

"விரைவில் அங்கீகாரம்" என்று விற்கப்படும் வயல் மனைகள்; ஏரி, ஓடை, புறம்போக்கு நிலங்களில் போட்ட மனைகள். அ-பதிவேடும் LP எண்ணும் இதைக் காட்டிக்கொடுக்கும்.

இரட்டை விற்பனை, ஆள்மாறாட்டம்

ஒரே சொத்தை இருவருக்கு விற்பது, அல்லது போலி அடையாளத்துடன் உரிமையாளர் போல் நடிப்பது. பதிவுக்கு முந்தைய நாள் EC-யை மீண்டும் பார்ப்பதும், அடையாளத்தைப் பல ஆவணங்களால் உறுதிசெய்வதும் உதவும்.

மோசடியாகப் பதிவான பத்திரங்களை மாவட்டப் பதிவாளரே ரத்து செய்ய அதிகாரம் தந்த பிரிவு 77-A-ஐ சென்னை உயர்நீதிமன்றம் 2024இல் அரசியலமைப்புக்கு முரணானது என்று ரத்து செய்தது. ஆகவே ஏமாந்த பிறகு தீர்வு பெற பெரும்பாலும் உரிமையியல் நீதிமன்றத்தையே நாட வேண்டியிருக்கும். வாங்கும் முன் சரிபார்ப்பதே மிகச் சிறந்த பாதுகாப்பு.

வழக்கறிஞரை எப்போது அணுக வேண்டும்?

சுருக்கமான பதில்: முன்பணம் கொடுக்கும் முன். இணையச் சரிபார்ப்பு மோசமான சொத்துகளை விலக்க உதவும்; உரிமைச் சங்கிலியின் சட்டக் குறைகளைக் கண்டுபிடிப்பது சொத்து வழக்கறிஞரின் வேலை.

• வாரிசு வழிச் சொத்து, பவர் மூலம் விற்பனை, வழக்கு உள்ள சொத்து என்றால் வழக்கறிஞர் கட்டாயம்.
• வழக்கறிஞரிடம் எழுத்துமூலச் சட்டக் கருத்தையும் (legal opinion), எந்தெந்த ஆவணங்களைப் பார்த்தார் என்ற பட்டியலையும் கேளுங்கள்.
• வங்கி வழியாக நிதி பெறுபவர்களுக்கு வங்கியும் சட்டச் சரிபார்ப்பு செய்யும். ஆனால் அது வங்கியின் பாதுகாப்புக்கானது; உங்கள் சொந்த வழக்கறிஞரின் சரிபார்ப்புக்கு மாற்று அல்ல.

• பட்டா, சிட்டா, அ-பதிவேடு இணையத்தில் பார்த்து, விற்பவர் பெயரும் பரப்பும் பொருந்துகின்றன.
• குறைந்தது 30 ஆண்டுகளுக்கான EC பார்த்தேன்; அடமானம், வேறு விற்பனை இல்லை.
• அசல் மூலப் பத்திரங்களை நேரில் பார்த்தேன்; உரிமைச் சங்கிலி முழுமையாக உள்ளது.
• மனைப்பிரிவு LP எண்ணை onlineppa தளத்தில் சரிபார்த்தேன்; என் மனை எண் வரைபடத்தில் உள்ளது.
• அடுக்ககம் என்றால் TNRERA பதிவு, UDS, கட்டட அனுமதி பார்த்தேன்.
• வழக்கறிஞரிடம் எழுத்துமூலச் சட்டக் கருத்து பெற்றேன்.

அடுத்து என்ன செய்யலாம்?

1. விற்பவரிடம் விவரங்களைக் கேளுங்கள். புல எண், உட்பிரிவு, பட்டா எண், LP எண் அல்லது RERA எண், கடைசிக் கிரயப் பத்திர எண்.
2. ஒரு மாலை நேரம் ஒதுக்கி இணையத்தில் சரிபாருங்கள். eservices, tnreginet, onlineppa, rera தளங்களின் பக்கங்களைச் சேமித்து வையுங்கள்.
3. களத்துக்குச் செல்லுங்கள். உரிமையாளர் யார் என்று அக்கம்பக்கத்தில் கேளுங்கள்.
4. பிறகு வழக்கறிஞரிடம் செல்லுங்கள். அவரது எழுத்துமூலக் கருத்து வந்த பிறகே முன்பணம் கொடுங்கள்.