How to plan a house on a small urban plot in Tamil Nadu (600–1,200 sq ft): setbacks under the Tamil Nadu Combined Development and Building Rules 2019 and the October 2026 amendments (G.O. 194), how much you can build, sample layouts for 20×30 and 30×40 plots, light wells, stairs, parking, and planning for a future floor.
இந்தக் கட்டுரையில்
சுருக்கமாக
- மனையில் எவ்வளவு கட்டலாம் என்பதை முன் சாலையின் அகலம், கட்டடத்தின் உயரம், மனையின் அகலம் ஆகியவை முடிவு செய்கின்றன. 9 மீட்டர் (30 அடி) வரையிலான சாலையில் முன் இடைவெளி (setback) பொதுவாக 1.5 மீட்டர்.
- 7 மீட்டர் வரை உயரமுள்ள (தரை + ஒரு மாடி அளவு) வீட்டுக்கு, 9 மீட்டர் வரை அகலமுள்ள மனையில் ஒரு பக்கம் மட்டும் 1 மீட்டர் இடைவெளி போதும் என்று விதிகள் பற்றிய விளக்கங்கள் கூறுகின்றன. உங்கள் மனைக்குப் பொருந்தும் விதியை உள்ளூர் அனுமதி அமைப்பிடம் சரிபாருங்கள்.
- சிறிய மனையில் மிகப் பெரிய சவால் வெளிச்சமும் காற்றும். ஒரு “ஒளிக்கிணறு” (light well) அல்லது சிறிய முற்றம், படிக்கட்டின் மேல் கண்ணாடி/ஜாலி, எதிரெதிர்ச் சன்னல்கள் வீட்டை உயிர்ப்புடன் வைக்கும்.
- இன்று ஒரு தளம் மட்டும் கட்டினாலும், மாடிக்கான அடித்தளம், தூண், படிக்கட்டு இடம், மேல்நிலைத் தொட்டி ஆகியவற்றை இப்போதே திட்டமிடுங்கள்.
சென்னை, கோவை, மதுரை, திருச்சி போன்ற நகரங்களில் ஒரு சதுர அடி நிலத்தின் விலை கட்டுமானச் செலவையே மிஞ்சுகிறது. அதனால் பெரும்பாலான குடும்பங்கள் 20×30 (600 ச.அடி), 20×40, 30×40 (1,200 ச.அடி) போன்ற சிறிய மனைகளில்தான் வீடு கட்டுகின்றன. இவற்றில் ஒவ்வொரு அடியும் முக்கியம். ஆனால் “இடம் வீணாகக் கூடாது” என்ற அவசரத்தில் மனை முழுவதையும் சுவரால் மூடிவிட்டால், நாள் முழுவதும் விளக்கும் மின்விசிறியும் ஓடும் இருண்ட, புழுக்கமான வீடு கிடைக்கும். நல்ல திட்டமிடல் இந்த இரண்டுக்கும் நடுவே சமநிலையைக் கண்டுபிடிப்பது.
முதலில் விதிகள்: எவ்வளவு இடைவெளி விட வேண்டும்?
தமிழ்நாட்டில் கட்டடங்களுக்கு “தமிழ்நாடு ஒருங்கிணைந்த மேம்பாடு மற்றும் கட்டட விதிகள், 2019” (TNCDBR 2019) பொருந்தும். அவற்றின் அடிப்படையில் கட்டுமான வலைத்தளங்கள் விளக்கும் பொதுவான இடைவெளி விதிகள்:
| முன் சாலையின் அகலம் | குறைந்தபட்ச முன் இடைவெளி |
|---|---|
| 9 மீ. (30 அடி) வரை | 1.5 மீ. (சுமார் 5 அடி) |
| 9 மீ.-க்கு மேல் 18 மீ. வரை | 3 மீ. |
| 18 மீ.-க்கு மேல் 30.5 மீ. வரை | 4.5 மீ. |
| 30.5 மீ.-க்கு மேல் | 6 மீ. |
- பக்க இடைவெளி, 7 மீ. வரை உயரம்: மனை அகலம் 9 மீ. வரை என்றால் ஒரு பக்கம் 1 மீ.; அதற்கு மேல் என்றால் இரு பக்கமும் 1 மீ.
- 7 மீ. முதல் 12 மீ. உயரம்: மனை அகலத்தைப் பொறுத்து ஒரு பக்கம் அல்லது இரு பக்கமும் 1–1.5 மீ.; பின் இடைவெளி குறைந்தது 1.5 மீ.
- 7 மீ. வரை உயரத்துக்கு பின் இடைவெளி கட்டாயமில்லை என்று விளக்கங்கள் கூறுகின்றன; ஆனால் காற்றோட்டத்துக்கும் கழிவுநீர்க் குழாய்களுக்கும் சிறிது இடம் விடுவது நல்லது.
- சன்ஷேடு போன்றவை 0.6 மீ. வரை இடைவெளிக்குள் நீட்டலாம்; இடைவெளிப் பகுதியில் நிரந்தர அறைகள் கட்டக்கூடாது.
2026 அக்டோபர் திருத்தம்: வீட்டுவசதி, நகர்ப்புற வளர்ச்சித் துறை 26 அக்டோபர் 2026 அன்று வெளியிட்ட அரசாணை (G.O. Ms. No. 194), TNCDBR 2019-இல் இருபது திருத்தங்களைச் செய்துள்ளது. அவற்றில் ஒன்று: 12 மீட்டர் அல்லது அதற்கு மேல் அகலமுள்ள சாலையை ஒட்டி, அதிலிருந்தே அணுகப்படும் குடியிருப்பு மனை வணிகப் பகுதியாகக் கருதப்படும் (முன்பு இந்த அளவு 18 மீ.). நிலத்தடி நீர் செறிவூட்டல் பகுதிகளுக்கும் சில புதிய விதிகள் வந்துள்ளன. மனை வாங்கும், வரைபடம் வரையும் முன் இந்தத் திருத்தங்கள் உங்கள் மனைக்குப் பொருந்துமா என்று கட்டடக் கலைஞர் அல்லது உள்ளூர் அனுமதி அமைப்பிடம் (CMDA, DTCP, உள்ளாட்சி) உறுதி செய்யுங்கள்.
கவனம்
இங்குள்ள எண்கள் பொதுவான வழிகாட்டல் மட்டுமே; இவை சட்ட ஆலோசனை அல்ல. மனையின் இருப்பிடம் (நத்தம், நிலத்தடி நீர் செறிவூட்டல் பகுதி, கடற்கரை ஒழுங்குமுறை மண்டலம், பாரம்பரியப் பகுதி) பொறுத்து விதிகள் மாறும். அனுமதி பெறுவது பற்றி எங்கள் “வீட்டுக் கட்டட அனுமதி” கட்டுரையைப் பாருங்கள்.
20×30 மனை: ஒரு எடுத்துக்காட்டுக் கணக்கு
30 அடி அகலச் சாலையை நோக்கிய 20×30 அடி (சுமார் 6×9 மீ.) மனையை எடுத்துக்கொள்வோம். முன் இடைவெளி 5 அடி, ஒரு பக்கம் சுமார் 3.3 அடி (1 மீ.) விட்டால், தரைத்தளத்தில் சுமார் 16.5×25 அடி, அதாவது 410 ச.அடி வரை கட்டலாம். இதில் படிக்கட்டு, சுவர்களின் தடிமன் போக, பயன்படும் பரப்பு இன்னும் குறையும். பொதுவான ஒரு வடிவமைப்பு:
- தரைத்தளம்: முன்பக்கம் இருசக்கர வாகனம் நிற்க இடம், வரவேற்பறை-உணவறை இணைந்த ஒரு திறந்த அறை, பின்பக்கம் சமையலறை, ஒரு சிறிய படுக்கையறை அல்லது பொதுக் கழிவறை.
- முதல் மாடி: இரண்டு படுக்கையறைகள், ஒரு குளியலறை.
- படிக்கட்டு: பக்க இடைவெளிச் சுவரை ஒட்டி; அதன் மேல் ஒளி வரும் ஜாலி அல்லது கண்ணாடிக் கூரை.
காரை நிறுத்த வேண்டுமென்றால் 20 அடி அகல மனையில் தரைத்தளத்தின் பெரும்பகுதி அதற்கே போகும்; பல குடும்பங்கள் “தூண் மேல் வீடு” (stilt parking) அமைக்கின்றன. அப்போது கட்டட உயரம் கூடுவதால் இடைவெளி விதிகள் மாறலாம் என்பதைக் கவனியுங்கள்.
வெளிச்சமும் காற்றும்: சிறிய மனையின் உயிர்
சிறிய வீட்டை விசாலமாக்கும் வழிகள்
- ஒளிக்கிணறு (light well): வீட்டின் நடுவே 4×6 அடி அளவுக்கு ஒரு திறந்த அல்லது கண்ணாடி/ஜாலி மூடிய பகுதி, கீழ்த்தளம் வரை வெளிச்சத்தைக் கொண்டுவரும்; வெப்பக் காற்றை மேலே இழுத்து வெளியேற்றும் (stack effect).
- எதிரெதிர்ச் சன்னல்கள்: ஒவ்வொரு அறையிலும் இரண்டு வெவ்வேறு சுவர்களில் திறப்புகள் இருந்தால் குறுக்குக் காற்றோட்டம் கிடைக்கும். பக்க இடைவெளியை நோக்கிய சன்னல்களும் பயனுள்ளவை.
- உயரமான கூரை: 10–11 அடி உயரம் வெப்பத்தைக் குறைக்கும்; சன்னல்களுக்கு மேல் சிறிய காற்றோட்டத் துளைகள் (ventilators) வையுங்கள்.
- பல பயன் இடங்கள்: தனி உணவறை வேண்டாம்; சமையலறை மேடையின் நீட்சியே உணவு மேசையாகலாம். படிக்கட்டின் கீழ் சேமிப்பறை அல்லது வாஷிங் மெஷின் இடம்.
- சுவர்களைக் குறையுங்கள்: வரவேற்பறை, உணவறை, சமையலறை ஓரளவு திறந்த அமைப்பாக இருந்தால் கண் தொலைவு அதிகரித்து வீடு பெரிதாகத் தோன்றும்.
- வெளிர் நிறங்கள், தரை முதல் கூரை வரை அலமாரிகள்: பார்வைக்கு இடம் கூடும், பொருட்கள் தரையை ஆக்கிரமிக்காது.
எதிர்கால மாடிக்கு இப்போதே திட்டம்
பல குடும்பங்கள் முதலில் தரைத்தளம் மட்டும் கட்டி, சில ஆண்டுகள் கழித்து மாடி எழுப்புகின்றன. அப்படியானால்:
- அடித்தளமும் தூண்களும் எதிர்கால மாடிகளின் எண்ணிக்கைக்கு ஏற்ப வடிவமைக்கப்பட வேண்டும்; இதைக் கட்டமைப்புப் பொறியாளரிடம் தெளிவாகச் சொல்லுங்கள். தூண் கம்பிகளை மேல்தளத்துக்கு மேல் நீட்டி, துருப்பிடிக்காமல் சிமெண்ட் பூசி வைக்கலாம்.
- படிக்கட்டின் இடத்தை இப்போதே முடிவு செய்யுங்கள்; மேல் மாடிக்குத் தனி வாயில் வேண்டுமா (வாடகைக்கு விடத் திட்டம் இருந்தால்) என்று யோசியுங்கள்.
- மின் இணைப்பு, குழாய்கள், கழிவுநீர்க் குழாய்கள் மேலே செல்லும் வழிகளை (shafts) விட்டு வையுங்கள்.
- அனுமதி வரைபடத்திலேயே மாடியையும் சேர்த்து அனுமதி பெறுவது பின்னர் சிக்கல்களைத் தவிர்க்கும்.
மழைநீரும் கழிவுநீரும் மறக்க வேண்டாம்
சிறிய மனையிலும் மழைநீர் சேகரிப்பு அமைப்பு கட்டாயம். முன் இடைவெளியில் ஒரு உறிஞ்சுகுழி (recharge pit), மேல்தள நீர் குழாய் வழியே அதில் சேர வேண்டும். பாதாள சாக்கடை இல்லாத பகுதிகளில் செப்டிக் தொட்டிக்கும் கிணறு அல்லது ஆழ்துளைக் கிணறுக்கும் இடையே போதுமான தொலைவு வேண்டும்; சிறிய மனையில் இது சவாலானது என்பதால் வரைபடத்தின் தொடக்கத்திலேயே இடம் ஒதுக்குங்கள்.
கேள்வி–பதில்
வாஸ்து பற்றி?
பல குடும்பங்களுக்கு வாஸ்து முக்கியம்; அது தனிப்பட்ட நம்பிக்கை சார்ந்த முடிவு. அதைப் பின்பற்றினாலும், வெளிச்சம், காற்றோட்டம், கட்டமைப்புப் பாதுகாப்பு, விதிகள் ஆகியவற்றை விட்டுக்கொடுக்காமல் கட்டடக் கலைஞருடன் சமநிலையான வடிவமைப்பைக் கேளுங்கள்.
கட்டடக் கலைஞர் இல்லாமல் கொத்தனார் வரைபடத்தில் கட்டலாமா?
அனுமதிக்கு உரிமம் பெற்ற வல்லுநரின் வரைபடம் தேவை. மேலும், சிறிய மனையில் ஒவ்வொரு அடியையும் திறமையாகப் பயன்படுத்த நல்ல வடிவமைப்பு பெரிதும் உதவும்; அதன் கட்டணம் பெரும்பாலும் வீணாகும் இடத்தின் மதிப்பைவிடக் குறைவு.
மொத்தமாக எவ்வளவு பரப்பு கட்டலாம்?
அது தளப் பரப்புக் குறியீடு (FSI/FAR), இடைவெளிகள், உயர வரம்பு ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது; இடத்துக்கு இடம் மாறும். அனுமதி அமைப்பின் விதிகளின்படி கட்டடக் கலைஞர் கணக்கிட்டுச் சொல்வார்.
ஆதாரங்களும் சரிபார்ப்பும் Sources and checks
கடைசியாகச் சரிபார்த்தது:
- livehomes.in/blog-details/Do-you-know-the-Norms-for-Setback-in-Tami…
- community.verified.realestate/article/go-194-tamil-nadu-building-ru…
- cmdachennai.gov.in
- en.wikipedia.org/wiki/Setback_(land_use)
பிழை கண்டீர்களா? சொல்லுங்கள் · Report an error
நம்ம வீட்டின் வாக்குறுதி · Our trust standardதிருத்தங்கள் · Correctionsஆசிரியர் கொள்கை · Editorial policy
நம்ம வீடு மின்னிதழில் சேருங்கள் Join the free Namma Veedu newsletter
புதிய கட்டுரைகள் வாரம் ஒருமுறை உங்கள் மின்னஞ்சலுக்கு. இலவசம்; எப்போது வேண்டுமானாலும் நிறுத்தலாம். New stories in your inbox once a week. Free, and you can stop any time.
வாசகர்கள் கருத்து Reader reviews
இன்னும் கருத்துகள் இல்லை. இங்கே சென்று வந்திருந்தால், முதல் கருத்தை நீங்களே எழுதுங்கள். No reviews yet. Been here? Be the first.
✍ உங்கள் கருத்தை எழுதுங்கள் · Write a review
நம்ம வீட்டைப் பின்தொடருங்கள் · Follow Namma Veedu
அடுத்து படிக்க · Read nextதளம் போடும் நாள்: கான்கிரீட் வார்ப்பு, பதப்படுத்தல் (curing) சரிபார்ப்புப் பட்டியல்வீட்டின் கூரைத் தளம் (slab) போடும் நாள் ஒரு சடங்கு போலக் கொண்டாடப்படுகிறது. ஆனால் அந்த ஒரு நாளில் நடக்கும் தவறுகள் வீட்டின் ஆயுள் முழுவதும் ஒழுக்காகவும் விரிசலாகவும் திரும்பி வரும். வார்ப்புக்கு முன், வார்ப்பின்போது, பின்னர் உரிமையாளர் கவனிக்க வேண்டியவை, எத்தனை நாள் நீர் கட்ட வேண்டும், முட்டுகளை எப்போது எடுக்கலாம் என்ற முழு வழிகாட்டி.